Sälj bostaden själv

Varför säljer så få sin bostad själv? Det är ingen raketvetenskap när priserna rusar i höjden!

Ungefär 15 % av säljarna klara, att sälja sin bostad på egen hand, eller tror att det kan göra det.
På Internet finns gratis färdiga mallar för det mesta i kontraktsväg, och färdiga beskrivningar för alla moment vid en bostadsaffär.
Här ovan ett utdrag från en fastighetsmäklares företags resultat. 11 st anställda drog in 50 miljoner i provision.
 
Framgångsrika mäklare kan berika sig med 4 - 5 miljoner i årsinkomster, men i medeltal ligger inkomsterna långt under dessa summor.
När priserna rusar på bostäder, och/eller smarta mäklare koncentrerar sig på de dyraste objekten / marknaderna, då ökar inkomsterna oproportionellt snabbt.
Arbetet minskar i en bättre marknad och ger extra hög lön för mindre möda.
 

Sälja utan mäklare

Det finns inga krav på att du måste anlita en mäklare om du ska sälja din bostad. Om du ska sälja din bostad utan att anlita en mäklare krävs det att du gör mer jobb själv, men du kan komma billigare undan.

Här har vi samlat generell information om vad som kan vara bra att tänka på när du ska sälja din bostad utan mäklare.

Checklista

·                     Börja med att värdera bostaden. Vilket pris ska du sätta?

·                     Utforma en säljannons. Var och hur ska du annonsera?

·                     Lägg upp en plan och avsätt tid för visningen av bostaden.

·                     Sätt ett utgångspris. Därefter kan spekulanterna börja buda via sms:a eller mejl.

·                     Kolla upp köparens ekonomi. Begär att få se lånelöfte, kolla upp personens deklaration och eventuella betalningsanmärkningar.

·                     Informera köparen om dolda fel.

·                     Sist men inte minst är det dags att få ihop det juridiska – skriv avtal.

Värdering

Det första du bör göra är att värdera bostaden. Om du tycker att det är svårt att värdera din bostad kan du titta på motsvarande objekt på säljsajter, om du har en bostadsrätt kan du kontakta din bostadsrättsförening för att höra vad andra lägenheter i fastigheten sålts för och du kan söka på internet. Du kan också välja att anlita en värderingsman, till exempel via Sveriges Handelskamrar.

Försäljning

När du har värderat bostaden, är det dags att få ut information om att bostaden är till salu. Det kan vara svårt att nå ut till en lika stor kundkrets som en mäklare, men det finns internetsidor där du kan annonsera ut din bostad. Surfa runt på internet.

Visning

Lägg upp en plan och avsätt tid för visningen av bostaden. Var bredd på att visningen kan behövas göras vid flera tillfällen.

Budgivning

Efter visningen har du förhoppningsvis fått in kontaktuppgifter till spekulanter. Nu är det dags att höra av sig till intressenterna, och fråga om de vill lägga ett bud. Budgivningen sköter du smidigast via epost, eller telefon. Tänk på att informera alla intressenter om eventuella bud som inkommit, så att alla vet vilket det högsta budet är för tillfället. Som säljare är det du som bestämmer till vem, och till vilket pris du vill sälja. Både säljare, och köpare kan ångra sitt bud fram tills, att ett köpeavtal skrivits under. Ingen är bunden innan dess.

Välja och kontrollera köparen

Det kan vara klokt, att kontrollera att eventuella köpare verkligen kan fullfölja affären. Här kan du bland annat kolla lånelöfte, undersöka hos Skatteverket om köparens deklaration, och du kan undersöka hos Kronofogden om köparen har några betalningsanmärkningar.

Kontraktsskrivning

Vi rekommenderar att ni använder ett köpekontrakt, det vill säga ett köpeavtal i skriftlig form. Vid köp av hus, ägarlägenhet, och bostadsrätt krävs att avtalet är i skriftlig form för att det ska vara bindande för säljaren, och köparen. Mallar för köpekontrakt finns att köpa på bokhandeln,, eller via Villaägarnas webbplats.

Det är väldigt viktigt att du sköter det juridiska korrekt. Reglera allt, och skriv upp vad ni kommer överens om för, att slippa problem efter tillträdet. Konsumentverket råder personer som vill sälja privat, att kontakta en jurist om det blir det minsta komplext. Vissa banker kan hjälpa till, men tar vanligen betalt för den hjälpen. Du kan även vända dig till en advokat ,eller annan jurist med inriktning mot fastighetsrätt. Om du är medlem i någon form av intresseorganisation för din boendeform, kan du prova, att vända dig dit för allmän rådgivning och i vissa fall rabatterad juridisk hjälp.

Dolda fel

Du som säljare ansvarar för dolda fel i upp till tio år från tillträdet. Definitionen för dolda fel, är att de inte är upptäckbara vid köpet, och det vanliga är att varken säljare eller köpare känner till felet som senare visar sig. Du kan friskriva dig från ansvaret för dolda fel genom att lägga in en särskild friskrivningsklausul i köpekontraktet. En friskrivning kan dock göra en köpare misstänksam, och det kan ibland vara svårt att få en köpare, att acceptera en friskrivning,, och du bör också räkna med att du får sänka priset en del på grund av friskrivningen. För din egen skull är det bra, att upplysa om de fel du känner till, för de fel som en köpare fått information om innan köpet kan köparen aldrig senare ställa krav. För att bevisa att du informerat om felen, är det bra att göra en lista över bostadens fel, och brister, och bifoga listan till köpekontraktet.

Skriva på kontraktet

För att avsluta försäljning skriver ni på köpekontraktet. Kontraktet ska upprättas i två exemplar. När köpekontraktet skrivs betalas handpenningen, som ofta brukar vara cirka tio procent av vad huset kostar. Tänk på att inte låta köparen komma in i förväg för att till exempel renovera. Innan avtalat tillträdesdatum kan det bli ditt ansvar om något händer i bostaden. Håll inte heller köpet öppet för senare kontroller, exempelvis en radonmätning. En lösning är snarare att antingen klara av alla kontroller innan försäljningen eller sänka priset och låta köparen ta hand om det.

Särskilt om att sälja hus

Eftersom det är fråga om att köpa en fastighet gäller reglerna i jordabalken som ställer högre formkrav på köpet än de flesta andra typer av köp.

De köpehandlingar som ska upprättas är följande:

Köpekontrakt

Köpekontraktet innehåller priset och fakta om huset. I kontraktet skrivs också tillträdesdatumet, det vill säga det datum när du låter köparen börja flytta in i huset. När köpekontraktet skrivs betalas handpenningen, som ofta brukar vara cirka tio procent av vad huset kostar.

Köpebrev

Köpebrevet är ett kvitto på att husköparen betalat huset. I samband med att köpebrevet skrivs betalas återstående delar av köpesumman samt lagfart och pantbrev. I samband med köpebrevet blir köpet definitivt på så sätt att du inte längre kan häva köpet på grund av att köparen dröjer med betalningen. Om du är gift eller registrerad partner krävs även att din make/maka/partner också undertecknar köpebrevet. Din namnteckning ska även styrkas av två vittnen.

Pantbrev

Pantbrevet är bankens säkerhet för att låna ut pengar till dig. Det kostar två procent av den summa som den är säkerhet för.

Lagfart

Lagfarten är beviset på att du äger huset. För att få lagfarten betalar du en stämpelskatt. Den är 1,5 procent av husets försäljningspris, eller husets taxeringsvärde om det är högre. Du ansöker om lagfart hos Lantmäteriet.

1. När på året är bäst att sälja huset?

– Det beror på vilket typ av hus det gäller, vart det ligger och hur marknaden ser ut just där och då. Många vill visa upp prunkande villaträdgårdar eller sjö- och havsnära fastigheter på vår och försommar. Vid den tidpunkten kan det finnas konkurrens av flera liknande objekt varför annan tidpunkt med färre objekt till salu kan vara bättre.

2. Ska jag sälja eller köpa först?

– Här tycker jag man ska beakta sin ekonomiska och familjära situation. Att sälja först ger fördelen att veta vilka pengar som blir över till kommande bostad, samtidigt som ovissheten att hitta ny bostad innan tillträdesdagen och dess slutpris finns. En familj med många barn kanske inte har möjlighet att bo i kappsäck och tillfälligt boende långt från skola och förskola.

– Att köpa först löser problemet med vart man ska flytta, dock med ovissheten om pris och försäljning av den gamla bostaden. Försök att köpa och sälja i samma marknad. Då är risken mindre för oväntade prisdifferenser. Det bästa rådet är att förbereda sin egna försäljning innan du tittar på ny bostad. Välj mäklare som i tidigt skede slipar på säljande texter, bra bilder och kanske t.o.m. samlar spekulanter till din kommande försäljning. Då är det bara att trycka på knappen när din nya drömbostad dyker upp.

3. Hur mycket bör jag fixa till huset inför försäljning?

– Att fixa den där listen som saknas och dörrhandtaget som varit löst i några år bör absolut göras. Likaså att visa upp ett välstädat hem ger ett bättre intryck. När det gäller eventuella renoveringar bör du diskutera detta med mäklaren om de lönar sig eller inte.

4. Vad tjänar jag på att anlita en mäklare?

– Genom försäljningsprocessen finns en registrerad mäklare som är proffs på just bostadsbyten och allt vad det innefattar. Du ska förvänta dig att affären går rätt och riktigt till och att mäklaren är opartisk mellan köpare och säljare. Mäklarens marknadsföring når många marknadsplatser och potentiella spekulanter som privatpersoner ej når, vilket kan ge fördelar i affären. Se upp med kontrakten med en mäklare. Efterkrav kan komma, där mäklaren kräver provision, och mer långtgående än man kan tro.

Försök sälja först på egen han före att testa mäklare och sedan på egen hand.

Se till att få skriftligt på gratis värderingstjänster från mäklaren. (Lockbete för att värva kunder)

5. Vad behöver jag göra själv?

– Städa och packa, om du inte anlitar företag som utför detta. I övrigt hjälper mäklaren till med det mesta i förmedlingsprocessen.

6. Hur lång tid tar det – från kontakt med mäklare till sålt hus?

– Sverige är ett avlångt land med stora och små hus i stora och små orter. Det finns hus som har sålts inom loppet av några dygn sedan mäklaren kontaktats, samtidigt som andra hus behöver marknadsföras flera år innan någon slår till.

7. Om jag tycker de bud jag fått är för låga – kan jag dra mig ur försäljningen?

– Både köpare och säljare kan dra sig ur innan bindande köpekontrakt har kommit till stånd. ”Inget är klart förrän det är skrivet”, brukar mäklare uttrycka det.

Fakta: Så mycket kostar mäklaren

Arvodet beräknas på en viss procent av köpeskillingen. Olika mäklarfirmor tillämpar olika arvoden, också beroende på storleken på bostaden.

Arvodena ligger på mellan 1,5% och 4% beroende på mäklarbyrå, bostadens läge och storlek.

Fakta: Här kan du sälja din bostad på nätet:

www.blocket.se

www.movers.se

www.hemmarknad.se

www.hemverket.se

www.utanmaklare.se

www.privatmaklaren.se

Fakta: Här finns mer information och tips

Konsumentverket och boverkets bosajt:

Värderingsdata

Villaägarnas

Information om bostadsrättsföreningar: Boreda

Om bostadspriser mm: Booli

 

Utforma bostadsannons

Ta god tid på dig när du beskriver huset i annonsen. Vad var det du själv gillade med bostaden när du köpte den? Det är viktigt att både beskriva med positiva ord och att hålla sig till verkligheten i beskrivningen.

Det finns ett par saker du bör ta reda på om fastigheten för att skapa en komplett annons och objektsbeskrivning.

Viktigt att dessa uppgifter i annonsen blir korrekta:

·                       Fastighetsbeteckning

·                       Taxeringskod

·                       Servitut

·                       Bostads- och tomtarea

·                       Byggår

·                       Byggnadsbeskrivning (olika material, konstruktion etc.)

·                       Driftskostnader (nuvarande ägares ungfärliga kostnader per år för uppvärmning, hemförsäkring, el, V/A, sotning, renhållning samt övriga obligatoriska avgifter gentemot till exempelvis samhällighetsförening)

Planritning

Syftet med en planritning är att ge potentiella köpare en ungefärlig uppfattning om hur ditt hus är planerat. Detta framgår inte alltid genom att endast betrakta bilderna i annonsen. Tänk på att den som tittar på annonsen aldrig varit hemma hos dig. Ett hus planlösning är en mycket viktig faktor, som kan vara avgörande för om en spekulant i slutändan blir köpare. Du underlättar och ger ett seriöst intryck om du har fina och tydlig planritning i din annons från början.

 

 

Boarea/Biarea

Då det genom åren förekommit en rad olika standarder för hur en bostad ska mätas (olika mätnormer) kan ett hus boarea avvika från nuvarande standard (SS21054:2009). Detta förekommer oftare i äldre hus. Eftersom att du som säljare är ansvarig för att korrekt boarea annonseras rekommenderar vi att du, om du är osäker på din bostads yta, arrangerar en kontrollmätning av den. Särskilt i storstäder, där kvadratmeterpriserna är höga, är det extra viktigt att korrekt area uppges i köpehandlingarna. Ta gärna del av nedanstående material “Så mäter du din bostad”. Vill du inte mäta upp på egen hand, kontakta ett besiktningsföretag, de tillhandahåller vanligtvis en uppmätningstjänst.

·                       Till Boarea räknas utrymme med en rumshöjd över 1,90 meter

·                       Till Biarea räknas utrymmen med en rumshöjd lägre än 1,90 meter (t.ex. golvytor vid snedtak). Balkonger samt förråd räknas inte som biarea

 

Annonsera visningstider

Av erfarenhet rekommenderar vi nuförtiden säljare att alltid överväga att ha öppna, allmänna visningstider för att få ut spekulanter till sitt objekt. Fördelen med att annonsera öppna visningstider kontra privata visningar (”kontakta ägaren för en visning”) är att spekulanter lättare tar sig tid att åka och titta om det finns en utsatt tid, istället för att behöva ringa ett telefonsamtal för att boka in en tid. Självklart förekommer det fall då inte spekulanten har möjlighet att komma på utsatt tid, eller så vill hen komma och titta tidigare, jag då gäller det att kunna vara lite flexibel så att du får visa upp fastigheten trots allt!

Sammanfattning

·                       Ta dig tid att leta fram alla viktiga fakta om fastigheten - innan du annonserar ut den.

·                       Kontrollera bostadsytan vid osäkerhet.

·                       Bifoga bilder över samtliga rum, ev. balkong, övriga byggnader, trädgård samt närområdet.

·                       Bifoga planritningar samt energideklaration.

·                       Annonsera öppna (allmänna) visningstider.

·                       Kontrolläs annonsen och leta stavfel etc. Låt även någon annan titta igenom annonsen innan den publiceras

Slutligen kan du sammanställa informationen över fastigheten till ett enkelt prospekt som du kan dela ut till spekulanter på visningarna. Lägg gärna in dina kontaktuppgifter i prospektet.

Fotografera bostaden själv

Bra bilder är i många fall en förutsättning för att du ska hitta rätt köpare till din bostad. Nästan alla spekulanter tittar på bilderna innan de läser beskrivningen av objektet. Nedan finner du tips på vad du kan göra inför fotograferingen.

I dagsläget äger majoriteten (eller har tillgång till) av alla människor i Sverige en kamera. Men det är skillnad på kort och kort. Många tror att de kan ta fina bilder på egen hand, men våra erfarenheter säger att så tyvärr inte oftast är fallet. Därför rekommenderar vi att om du inte har ett genuint fotointresse och stora erfarenheter av fotografering, så bör du anlita någon att utföra fotograferingen. Visst, det kan bli en kostnad för dig som säljare, men i sammanhanget är det kanske den bästa investeringen du kan göra ditt hus innan du annonserar ut den. Ta chansen och skaffa dig ett stort försprång gentemot de andra bostadsannonserna där ute!

Förberedelser

Enkelt sammanfattat ligger förberedelserna inför fotograferingen mångt och mycket i att rensa, städa och plocka undan saker som du normalt har framme i din bostad. Tänk dig att du ska lyfta fram bostaden och inte ditt personliga hem. Fönstren i huset, vilka ger det naturliga ljuset, är mycket viktiga vid en fotografering. Se till att dra upp eventuella persienner helt, rensa på fönsterbläcken och eventuellt även ta bort mörka gardiner. Att ge sig på en fönstertvätt enbart för fotograferingen är inte nödvändigt då det ej kommer synas på bilderna. Däremot kan en fönsterputsning vara på sin plats inför visningarna, med andra ord kanske du ska planera in en fönsterputsning trots allt!

Vanliga garderober behöver du inte fotografera, så där passar det utmärkt att stuva utan överflödig inredning under fotograferingen. Överflödiga möbler kan med fördel bäras ner (eller upp?) till förrådet då inte heller behöver fota dessa.

För att skapa extra hemtrevliga bilder kan du slutligen, innan bilderna tas, dekorera köket med färska kryddor, placera ut skålar med färsk frukt på borden, ställa fram vaser med blommor och tända levande ljus.

Om du fotar själv

Planera in fotograferingen till en ljus dag, gärna med sol! Använd en bra kamera (helst systemkamera) med vidvinkelobjektiv och kraftfull blixt vid behov. Experimentera med blixten! För att slippa skuggor som blixten kan ge, testa att rikta den upp i taket. Det skapar även ett “mjukare” ljus.

Syftet med bilderna är att ge spekulanterna en god översikt av fastigheten samt visa på fördelarna med just ditt hus.

För att få med så mycket som möjligt av respektive rum bör bilderna oftast tas med utgångsvinkel från ett hörn i respektive rum. Se till att få med två hörn för varje rum. Om du tar med lite av den föregående bilden i bilden efter så kan spekulanten orientera sig och själv göra en koppling hur rummen hänger ihop. Fortfarande osäker på vilka vinklar bilderna bör tas i? Titta i ett inredningsmagasin eller på andra bostadsannonser på nätet för att hämta inspiration! För maximal skärpa i bilderna ska du använda ett stativ. En lagom placering av kameran ovanför marken är i höjd med naveln. Vid fotografering av kök kan du höja stativet något så att du får med spis, disk- och arbetsbänkar etc.

Glöm inte att fotografera eventuell utsikt från huset, verandan (och dess vyer), trädgården samt trevliga platser i den närliggande omgivningen.

Annonsera hus privat

En av utmaningarna med att annonsera utan fastighetsmäklare är att nå ut med sin annons till potentiella köpare. På Hemnet.se, som fortfarande är den största bostadssökarsidan i Sverige, kan endast registrerade fastighetsmäklare annonsera ut försäljningar. Men misströsta inte, det finns flera alternativ till Hemnet som blir alltmer uppmärksammade och populära.

Fördel Booli

På Booli.se, Sveriges näststörsta bostadssökarsida, kan du helt kostnadsfritt annonsera din försäljning. Sveriges näststörsta sökmotor för bostäder har Booli över 300.000 besökare varje vecka! Att som privatperson komma ut med sin annons på en så pass stor och välbesökt sida som Booli, helt gratis, är en självklar fördel som du som säljare bör ta vara på.

 

Blocket Bostad

Att annonsera på Blocket Bostad är ytterligare ett alternativ du som privatsäljare har. Blocket är som du säkert känner till Sveriges största köp- och säljmarknad för lös egendom. På senare tid har man gjort en satsning även på bostadsannonser. I dagsläget annonserar vissa mäklarfirmor sina objekt på Blocket. Dessutom relativt många privatpersoner.

Annonsera utomlands?

Har man ett objekt i ett område som är populärt bland utländska köpare kan det vara av intresse att köpa en annons med just syftet att informera utlänska spekulanter om ert objekt. Exempelvis objekt på västkusten brukar vara populärt att utannonsera på Finn.no. Finn.no är Norges motsvarighet till Blocket. Här letar köpstarka norrmänn objekt även i Sverige, (främst på Västkusten nära Norge). Enda nackdelen med att annonsera här är priset, som är över 3000 norska kronor! Vår erfarenhet säger oss att utländska köpare i allt större utsträckning vet att det är Hemnet.se som är den stora svenska sidan som man ska leta bostäder på. Därmed kan det vara svårt för utländska spekulanter att hitta en annons som inte ligger på Hemnet, därav anledningen att som säljare själv söka upp de utländska spekulanterna med en speciell annons för dem.

Sociala medier – gratis och effektivt!

Du som säljare kan med några små enkla medel bidra till att marknadsföra ditt objekt ytterligare. Ju fler som ser att ditt hus är ute till försäljning desto bättre! Detta kräver dock att du är aktiv i sociala medier såsom Facebook och/eller Twitter.

Självklart får annonsen bättre spridning ju fler “vänner” eller “följare” du har. För att öka spridningen online ytterligare kan du snällt i statusraden, innan eller efter länken, be dina vänner göra samma sak i deras statusrader, då mångdubblas spridningen av din annons! Detta kräver dock att du har väldigt snälla vänner :-)

 

Sätt upp lappar i närområdet

En enkel A4 med en fin bild och några korta fakta om fastigheten sätter du lämpligen upp i mataffärer i närområdet samt i porten några dagar innan visningen. Det finns ofta anslagstavlor till lokalbefolkningens förfogande, sätt upp en säljlapp på sådana annonsplatser. Självklart är det inte dumt att tänka lite extra på att rikta annonseringen med säljlapparna till rätt målgrupp. Anpassa platsen där ni sätter säljlappen på, så att den mest troliga målgruppen spekulanter hittar den enkelt!

Kontraktsskrivning

När du som säljare väl accepterat det vinnande budet bör du träffa köparen och skriva kontrakt så snart som möjligt. Innan kontraktet skrivs under av både köpare och säljare bör alla eventuella frågetecken kring försäljningen ha rätats ut.

En sådan sak kan exempelvis handla om vad som ska ingå i själva försäljningen. Det bör stå med i kontraktet om du har för avsikt att ta med dig exempelvis torktumlaren i badrummet. Detta är dock inget som ska komma som en nyhet för köparen då ni ska skriva under kontraktet, utan information som bör delges köparen redan vid visningen. Ha alltid i åtanke att köparen, när som helst, oavsett vad ni sagt muntligt till varandra och skakat hand på, kan dra sig ur affären. Det är skrivna köpeavtal som gäller.

Köpeavtal & objektsbeskrivning

Säljaren och köparen skriver under ett köpeavtal där köpeskilling, tillträdelsedag och eventuella förbehåll anges. Kom ihåg att upprätta avtalet i 2 stycken original; ett till säljaren och ett till köparen. Till köpeavtalet bifogas en objektsbeskrivning.

Objektsbeskrivningen kan exempelvis innehålla information om

·                       bostadshuset (fakta såsom byggår, uppvärmningssätt, byggnadskonstruktion, renoveringar, boarea etc.)

·                       fastigheten (namn, servitut etc.)

·                       vem som äger fastigheten i dagsläget

·                       hur bostaden ser ut interiört (beskrivning rum för rum)

·                       eventuell pantsättning

·                       nuvarande ägares driftskostnader för fastigheten

Handpenning

När kontraktet skrivs kan köpare och säljare komma överens om eventuell handpenning. Praxis är 10 % av köpesumman. Men det är inget tvång. En säljare som anlitat en registrerad fastighetsmäklare har som val att handpenningen sätts över på fastighetsmäklarens klientmedelskonto inom givet antal bankdagar efter att kontraktet har skrivits. Handpenningen hålls sedan hos fastighetsmäklaren tills dess att eventuella villkor för överlåtelsen är uppfyllda. När detta skett betalar fastighetsmäklaren ut pengarna till säljaren.

Handpenningens syfte är att ge säljaren viss säkerhet för de fall denne skulle anse sig berättigad till skadestånd från köparen. Att en säljare inte kräver handpenning betyder inte att säljarens rätt att kräva skadestånd försvinner.

Vid en helt privat försäljning finns det ingen fastighetsmäklare inblandad. Säljare och köpare kan i detta fall själva komma överens om att en handpenning ska erläggas till säljaren i samband med att kontrakt skrivs. Viktigt är dock att det står tydligt i kontraktet att handpenning om X antal SEK skall erläggas inom X antal dagar. Helt enkelt att transaktionen finns med på papper.

Frågelista

I samband med kontraktsskrivningen är det också lämpligt att säljaren skriver under en Frågelista så det inte råder några tveksamheter om vad som sagts om bostadens skick, vilket är en stor trygghet för köparen.

Exempel på frågor i en frågelista kan vara

·                       Finns det fel på bostaden som inte är synliga? (Parkettgolvet kanske har en skada som inte syns idag om möbler står i vägen)

·                       Finns bygglov för samtliga byggnader på fastigheten?

·                       Vilken inredning kommer lämnas kvar? (Notera märke och årsmodell på vitvaror)

Kontraktsmallar

Det finns både gratis kontraktsmallar på internet och sådana som du betalar en slant för, exempelvis på bokhandeln eller hos Avtal24.se. 

Att tänka på

Många banker kräver numera att din bostad är förmedlad av en registrerad fastighetsmäklare, annars lånar de inte ut pengar med bostaden som pant. Därför kan det avskräcka köpare/spekulanter att köpa en bostad direkt via en privatperson. För att komma runt denna problematik erbjuder vissa mäklare så kallade “skrivuppdrag”. I praktiken innebär ett skrivuppdrag att du som säljare har kommit överens med en köpare om pris och övriga förutsättningar för bostadsaffären, men att ni tar hjälp av en registrerad fastighetsmäklare för att slutföra affären. Detta innebär att mäklaren upprättar samtliga handlingar som behövs för att affären ska gå igenom.

Flyttstädning

Det är inte ovanligt att flyttstädning kan bli föremål för tvist och ovänskap mellan säljare och köpare. Läs igenom och följ våra tips om flyttstädning för att undvika sådana tråkigheter.

Det vanligaste är att det i köpekontrakt/överlåtelseavtal avtals att säljaren är ansvarig för flyttstädningen. Observera att en flyttstädning innebär mer än en “vanlig” städning”, och kan kräva flera dagars planering och arbete för att vara korrekt utförd. Dessutom ska den vara gjord senast dagen före tillträdesdagen.

En flyttstädning innebär att samtliga bostadens ytor skall vara rengjorda och helt fria från smuts och fläckar. Självklart kan du inte göra något åt ålder och slitage men tänk på att anpassa rengöringsmedel och städdon till respektive underlag/material så att inredning och ytor inte skadas eller repas. Bostaden ska vara så pass ren att en städfirma kan konstatera att ingen mer städning är nödvändig.

Det blir alltmer vanligt att säljaren anlitar en städfirma att genomföra flyttstädningen. Om du gör det, ha med ett villkor att betalning sker då köparen har godkänt städningen.

Om köparen skulle vara missnöjd

För de fall köpare skulle vara missnöjd med flyttstädningen kan detta lösas på flera vis. Förslagsvis kan köparen vänder sig direkt till säljaren och förklarar vad denne inte är nöjd med och ger säljaren chans att åtgärda felet, antingen på egen hand eller genom städfirma.

Skulle det vara så att säljaren själv inte vill åtgärda städningen, får köparen på säljarens bekostnad åtgärda den, lämpligen genom att tillkalla städfirma. Köparen kan alltså kräva att säljaren betalar kostnaden för städfirman. Detta är en bättre väg att gå än att köparen städar på egen hand eftersom det blir svårt att uppskatta ersättningen om köparen städar själv, samtidigt som bedömningen avseende huruvida städningen var bristfällig eller ej omöjligen kan bedömas. Köparen undanröjer ju alla bevis när denne städar. Alltså tjänar köparen på att låta någon opartisk granska städningen och via ett enkelt protokoll förklara de eventuella brister som förekommer.

Städguide

Se inte denna lilla guide som en exakt lista över vilka städåtgärder som krävs av dig vid avflyttning från din bostadsrätt eller fastighet. Alla objekt är unika och kräver därför anpassning till det specifika fallet.

Alla rum

·                       Dammsug och våttorka golv

·                       Torka av samtliga målade/tapetserade ytor: väggar, fönsterbågar, snickerier, golvlister, taklister

·                       Tvätta fönstren på samtliga sidor (alltså måste fönstren skruvas isär och tvättas även invändigt)

·                       Rengör persienner

·                       Torka av element inkl. utrymmet mellan elementet och väggen

·                       Våttorka garderober med rengöringsmedel invändigt, utvändigt samt ovanpå. Glöm inte stänger samt hyllplan

·                       Eventuella klistermärken tas lättast bort genom att först uppvärmas med hårtork

·                       Fastskruvade krokar etc. tas bort

·                       Gardinfästen och gardinstänger kan lämnas kvar. Görs enklast upp med köparen

Kök

Förutom ovan nämnda städåtgärder kräver flyttstädning av kök att:

·                       Taket torkas av

·                       Lådor och skåp våttorkas med rengöringsmedel både invändigt och utvändigt (glöm ej ovansida och undersida för väggskåp!)

·                       Skärbrädor rengörs noggrant

·                       Kakel och diskbänkar torkas rena

·                       Spisen dras ut och torkas ren på alla sidor

·                       Rengör plattor, ugnar, galler, plåtar och vred

·                       OBS! Om ugnsglaset är dubbelt, rengör även mellan glasen

·                       Rengör golv och väggar runt spisens normala placering

·                       Kyl och frys frostas av, luftas samt våttorkas både in- och utvändigt

·                       Glöm inte att rengöra ytor under samt över kyl och frys

·                       Kåpor för lampor tas ned och diskas

·                       Köksfläktar och ventiler rengörs

·                       Handböcker för vitvaror lämnas med fördel över till nästa ägare

Badrum

·                       Rengör kakel och klinkers noggrant, se till så att eventuella avlagringar försvinner

·                       Tvättställ och toalett rengörs mycket noggrant

·                       Anpassa rengöringsmedel till badrummets olika material och ytor

·                       Rengör hela badkaret inkl. sidorna. Ta bort fronten på badkaret så att du kan komma åt överallt inkl. golvet där badkaret står. Glöm inte golvbrunnen!

·                       Rengör glasdörrar på duschen noggrant så att eventuella avlagringar försvinner

·                       Rengör badrumsskåpens alla ytor

·                       Rengör och putsa spelgar

·                       Glöm inte att badrumsskåp, toalettpappershåller, handdukshängare etc. är byggnadstillbehöv och därmed kvarlämnas om inget annat avtalats!

Tvätt

Förutom nämnda städåtgärder för “Alla rum” kräver tvätt att:

·                       Tvättmaskin och torktumlare torkas utvändigt, inkl. baksida

·                       Ta bort allt ludd från luddfiltret och tvättmedelsrester från tvättmedelsfacken

·                       Rengör bänkar, golvbrunnar och ventiler

Balkong/uteplats

Ingår balkong eller uteplats omfattas även dessa av flyttstädning.

·                       Rengör balkongens/uteplatsens golv med anpassat rengöringsmedel

·                       Torka av balkongräcken inkl. eventuella stänger samt balkongen invändigt

·                       Rengör och putsa glaset så bra som det går att komma åt på inglasade balkonger

Trädgård

·                       För de fall en trädgård ingår i köpet gäller “flyttstädningen” även trädgården. Med det menas att trädgården skall hållas efter på samma sätt som om säljaren skulle ha bott kvar i huset och skött trädgården normalt. Vad detta innebär i praktiken skiljer sig självklart beroende på årstid och hur tomten är planerad. Det kan nämnas att gräsmattor, buskar och häckar skall hållas efter under årets varmare månader samt att skottning och sandning skall utföras vid behov under vintertid. Kom även ihåg att löst material som finns förvaras på tomten ska vara bortfört av säljaren senast dagen innan tillträdet.

Förråd, Garage etc.

·                       Glöm inte att 

noggrant städa ur förråd, garage etc.!

Betalning och tillträde

På tillträdesdagen sätts resterande del av köpeskillingen in på säljarens konto och kvitto erhålls på att pengarna förts över. Mötet sker normalt på köparens bank. Viktigt är att se till så att de lån som belastar fastigheten löses eller tas över av köparen i samband med tillträdet.

Se till så att ni får kvittenser på att eventuella lån blir lösta av banken. Se även till så att ett köpebrev skrivs under av er som säljare samt av köparen där det framgår att äganderätten till fastigheten skiftar på tillträdesdagen sedan betalningen fullgjorts. Det är på köpebrevet (originalhandlingar inkl. kontrakt måste bifogas) som lagfart söks hos Lantmäteriet - inom 6 månader från tillträdesdagen. Nu är det äntligen dax att lämna över nycklarna till de nya ägarna. 

Checklista betalning och tillträde:

·                       Resterande delen (hela - om ej handpenning erlagts) av köpeskillingen förs över från köparen till säljaren

·                       Se till så att eventuella lån som belastar fastigheten löses

·                       Begär kvittenser på att överföringen är gjord och att eventuella lån är lösta

·                       Överlämna köpebrev till köparen

·                       Överlämna nycklar och övrig lös egendom som eventuellt följer med affären

 

 

Text från år 2005 utdrag från tidigare nyhetsbrev

Ingen Villa-Bubbla på gång utan Aktie-Bubbla

I USA och justerat både för inflation (dagens köpkraft) och justerat för hur ytorna ökas i nybyggda villor, så steg priset med
blygsamma 0,1 % per månad i snitt under de senaste 35 åren.

Ögat och örat luras av felaktig information även i Sverige.
Var är Villa-bubblan som massmedia skriver om både i USA och
Sverige?

Den genomsnittliga villan i Sverige förlorade justerat för
inflation, men inte för standardförbättring med ytor, hela
27 % åren 1975 - 1993.

Åren 1980 - 2005 steg, justerat för inflation Affärsvärldens Generalindex med 1 900 %.

Massmedias skriverier kring tiden för aktiebörsens nya trend,
mars 2 000 innehöll knappast något ,om den uppgång
som aktiebörsen fick före justering för inflation,
år 1980 - 6 mars 2 000: 7 200 % värdeökning.

Med avstamp år 1993 så befinner sig den svenska villamarknaden
i en uppgångsfas (Boom).
Väljer man att titta på Rikets snitt för hur villapriser förändrats, och
före, och efter inflation, så syns tydligt hur obefogad en varning är
om en bubbla för villor.

5,5 % realränta/år uppgång, för en villa åren 1993 - 2005.
Här ingår då inte underhåll, som utförts av ägaren som oavlönat arbete, och här vet vi inte hur förbättringar ska beräknas.
Utan det är kalla fakta.

Inflationen och den långa tiden för förvaltning av samma objekt,
kan inte jämföras med aktier, som delar ut vinster i vissa fall, och
där split ger nya värden att betrakta.
Villans pris jämförs med vad inköpspriset var, och med vad som
försäljningspriset gav, och ofta ger det stora belopp efter långa innehav. Ingen besvärar sig med, att undersöka fakta kring vad man egentligen fick betalt med rätt beräkning av penningvärdet.

Villan som kostade 590 000 kr år 1975 skulle kosta
3 920 000 kr som rikssnittvillan år 2005, men rensat för inflation
590 000 kr växte år 2005 till värdet 850 000 kr.
Kraftig inflation under perioden förstörde kalkylen och
villan steg bara med 44 % egentligen.

Villan för 530 000 kr i Stockholm år 1975 skulle kosta
5 114 000 kr år 2005.
Men egentligen 530 000 kr till 1 110 000 kr efter inflation.
Realt en ökning med 109,4 %.

Se vidare i dagens Power Point fil!

Under tiden år 1993 - 2005 har det blivit 7 - 8 %/år i real värdeökning för regionerna Stockholm, Malmö och Göteborg för
12 års uppgång.
Att något hänt är klart, eftersom det tog 30 år, åren
1975 - 2005 att ge lägre real värdeökning.
Stockholmsvillan steg mer i pris 1993 - 2005 än
åren 1975 - 2005 totalt och beaktat inflation.

Studeras den svenska bostaden med lite längre utblick till
Europa, så finns det helt andra slutledningar att dra.

Räknat i ett jämförbart index mellan länder, se hur priset
i Sverige utvecklades jämfört med i Storbritannien:

År 1990 års Svenska villan 1 miljon
År 2001 års Svenska villan 861 000 kr

År 1990 års Svenska villa 1 miljon realt
År 2001 års Svenska villa  1,09 miljoner realt

År 1990 års Engelska villa 1 miljon
År 2001 års Engelska villa 1,685 miljoner

År 1990 års Engelska villa 1 miljon realt
År 2001 års Engelska villa 1,208 miljoner realt

Den Svenska villan steg inte lika mycket.

Bra utveckling i undersökningen fick Nederländerna.
Realt 1 miljon från 1990 till 2001 växte till
2,18 miljoner.

Sverige och Österrikes befolkningar har belånat sig olika.
Som jämförelse med landets totala belåning, av bostäder i
procent av landets BNP, så är Österrike antingen ett
fantastiskt tillväxtland, eller så har medborgarna förkärlek
för att hålla sin bostad skuldfri.

År 1993 hade Sverige 60,8 % belåning i förhållande
till BNP och år 2001 sjönk den till 50 %.
Vid bottenpriser år 1993 var svensken egentligen djupare
i låneträsket jämfört med BNP kraften i landet och jämfört med
år 2001.

År 1993 hade Österrike 5,3 % belåning i förhållande till BNP
och år 2001 var det 4 %.

Värst i klassen år 2001 är Danmark som år 2001 hade
70 % belåning i förhållande till BNP.

Mannen som en månad före 2 000 kraschen på aktiebörsen
kom ut med boken Irrational Exuberrance har i sin nya
utgåva utvecklat tankar kring villapriser / bostadspriser.
Robert J. Shiller.

Han noterar starka prisuppgångar efter år 2 000 i vissa
geografiska zoner eller länder.
I USA sjönk villapriset stadigt från slutet av 1800 - talet
till botten år 1920 (realt) och låg stilla 1920 till 1942.
Sedan rakt upp efter andra världskriget, men sidled till år 2000
och sedan rakt upp år 2 000 med kring 70 % realökning.
Men från slutet på 1970 talet till nu sjönk tillverkningskostnaden
realt.

I USA åren 1985 - 2002 och i de åtta mest attraktiva staterna
att bo (prisuppgång högst) där steg kostnaden för att bo
mycket mer än den personliga inkomsten.
Index från 1985 var 4,9 per capita inkomst för ett hus och slutade på 7,7 miljoner per capita för huset år 2002.

Vi kan testa Danderyd år 2004 som hade 4 517 000 SEK
som medianpris på villan.
Det kan testas mot två "Svensson löner" 2 x 250 000 SEK per år
och det ger drygt 9 per capita årslöner för att köpa den
typiska snittvillan i Sveriges Kalifornien.

Hur är det med Sveriges bakgård enligt hur svensken röstat
fram HÄR BOR VI INTE ENS OM VI FÅR BETALT?

Åsele kommun med villa snittpris (år 2004) 216 000 kr.
Jämfört med 500 000 kr i årslön hos den lite över
Svensson lönebemedlade familjen.
0,43 årslön jämfört med 9 årslöner i Danderyd.
Tänk om det var exakt samma villa?
21 gånger mer i Danderyd.

Så är det troligen inte. Villorna är förmodligen på större yta,
kanske bättre utrustade?
Vi kan göra dem 100 % större och 10 gånger dyrare fortfarande.
Vi kan göra dem 100 % bättre utrustade och 5 gånger dyrare.
Kanske man ger 20 öre per krona för att någon pådyvlar
en lyxvillan i Åsele?

Mitt i smeten mellan Umeå, Östersund och Sollefteå.
Välkommen till Åsele www.asele.se/turism
Kommunen med ett brett utbud av naturupplevelser
och aktiviteter enligt hemsidan.
18 håls golfbana finns.
Tydligen finns det inget högt tryck på bostadsmarknaden.
Man kan växla in 1 st Danderyd villor till 21 st i Åsele.

Men flyttar vi oss till 1980 och det rörliga ränteläget
i USA när Reagan började röja runt.
Då den rörliga räntan var 20 %.
Då uppstår intressanta jämförelser för dessa två orter.

Den nyinflyttade till Danderyd får enligt Länsförsäkringar
låna 100 % på villan.

20 % x 4,5 miljoner = 900 000 kr per år (75 000 kr/mån)

20 % x 216 000 kr = 43 200 kr per år (3 600 kr/mån)

Det finns med andra ord inte bara vacker natur i Åsele.
Man är inte det minsta RÄNTEKÄNSLIGA.

Ett tips kan vara att försäkra sig om Skånes närhet till
bad, och golf, samt till Köpenhamn.
Det går även, att fixa lite skidåkning i Åsele,
och man får en villa i Trelleborg, och en i Åsele
för totalt 1,56 miljoner (år 2004 års medelpriser)

Gillar man Lysekil så stiger notan till 2,79 miljoner
totalt för tre villor med olika omgivning.

För närhet enbart till Skåne (år 2004 pris) är
Osby:s medelpris 476 000 kr lågt.

Röstlängden för var man vill bo är från bästa kommun och
fallande:

1. Danderyd / 4,517 milj
2. Lidingö / 4,247 milj
3. Solna / 3,989 milj
4. Nacka / 3,482 milj
5. Sundbyberg 3,479 milj
6. Vaxholm 3,27 milj
7. Stockholm 2,981 milj
8. Sollentuna 2,824 milj
9. Täby 2,812 milj
10. Velling (Skåne) / 2,526 milj

Globalt kan det Holländska husen från Herengracht studeras.
Husen är mycket lite förändrade, och ligger vid en kanal
i Amsterdam.
Priser finns bevarade åren 1628 - 1973.
Om inflationen justeras till rätt köpkraft, så får man en
bra statisk över hur huspriset utvecklades, och där
ytan är samma i huset, och där mycket lite kan förklaras bort,
när det gäller grundstandarden som faktor för prisförändring.

Den årliga efter inflation prisökningen år 1628 - 1973: + 0,2 %/år

Det tog med andra ord 350 år för att dubbla priset på huset.
Rätt räknat efter inflation.
Det tog 25 år, att få realt 1 900 % ökning på Stockholmsbörsen.

15 181 127 % ökad köpkraft om år 1628 års ägare kunde
leva 350 år, och om Stockholmsbörsens uppgång gav
samma som de senaste 25 åren, men under 350 år.
1 000 kr huspris år 1628 kunde växlas mot 152 000 kr
350 år senare jämfört med 2 000 kr så som utvecklingen
blev för, att behålla huset.

Nu går det klart inte att få ett sådant Börshus?
Eller? Är det inte vad man räknar med på Stockholmsbörsen,
13 % realränta åren 1980 - 2005 den som hypotetiskt
användes för att lyfta 1 000 kr till 152 000 kr under 350 år.

Med 13 % realt i ökning på Stockholmsbörsen och
8 % för Villan (från 1993) i Stockholm, så kanske
det borde ligga närmre till hands, att varna för
en aktiebubbla, som inte kan förväntas hålla
13 % real värdeökning över evig tid.

I det studerade området kring kanalen i Amsterdam,
där greps marknaden av en plötslig lust att bjuda
upp priset på husen.
Åren 1628 -29 dubblades priserna och åren 1632 -33,
då halverades dem.

Åren 1634 - 37 steg priset på Tulpanbörsen med 5 700 %.
Husen som kunde utgöra växling till kontanter såldes
allt billigare för Tulpanlökar steg mycket snabbare i pris.
Tulpanmanin varade till år 1637 och föll under 2 månader
med 99 % i värde.

Här har vi då den typiske köparen år 1629.
Köper huset för 100 % för mycket pris efter uppgången
sedan 1628.
År 1633 är det så frestande, att köpa Tulpanlökar, så
huset säljs för halva priset.
Så lite sent i trenden när Tulpanmarknaden steg från
1632 sker köpen 1633 istället.

100 % av kapitalet faller sedan till 0 % år 1637.
1 000 000 kr till hus år 1629.
500 000 kr kvar år 1633 till tulpanlökar.
Under 1 % av 500 000 kr, troligen 0 kr kvar år 1637.

Effekt: Europeisk djup ekonomisk nedgång med början
i Holland.

I Sverige var hyresnivån för Stockholm 926 kr/ kvm.
200 kvm kostar då 15 433 kr/kvm.

15 % ränta/år uthålligt för en 4,5 miljoners villa, och via växling till kontanter då villan säljs, så kan istället fondväxling göras, mellan aktiefonder, och räntefonder, ger en hypotetisk hyra av villan (utebliven intäkt) på 675 000 kr per år
i försakad möjlig intäkt, 56 250 kr/månad.
(om villan slutade öka i värde)

Relation 15 433 kr per månad för att hyra och 56 250 kr
är 3,64 gånger för dyrt att äga (Danderydvillan 200 kvm) för
den som tror sig kunna klara 15 % värdeökning via fondväxling.

Så lokalt kan lite bubbel, i mer än glaset vänta.
Om det sedan händer, att även Danderydsvillan faller
i pris, så beror det troligen på några yttre händelser.
Den rörliga räntan stiger markant och / eller aktiemarknaden
återupptar sin påbörjade långa Bearmarket.

Den rörliga räntan är mycket låg, och villapriset
ska vara ovanligt högt vid tiden för historiskt låga
räntor, och stigande aktiebörs.

När redan den rörliga räntan är klart högre, och
aktiebörsen åter faller, bör även Danderydsvillan
falla i pris. Men så har vi den begränsade tillgången,
och gruppen köpare, som har kapital i alla olika marknadslägen.
Är den gruppen stor nog, så håller priset bäst för de tre viktigaste
faktorerna för huspris

Läget
Läget
Läget
Förbättra läget för Åsele!
Gör reklam i Japan för skidåkning, och billigt flyg
till Sverige, men köp först 21 stycken villor för en
i Danderyd, och döp om 21 villor till Bear Mountain Hotel

 

Text från år 2006 från mitt tidigare nyhetsbrev

Värdefallstabell Bostadsrätter

Egendomsinflationen börjar knaka i fogarna i USA. I Florida
har nu år 2006, antalet inte sålda nya objekt ökat med 80 %.
Prisnivån har passerat vad marknaden tål på vissa lokala marknader.

Såvida inte Stockholms Ström fylls med husbåter klassade som fartyg inom kort, så nosar väl även den marknaden nära
historiska lägen när en hyreslägenhet går om vad gäller kalkylen
för månadskostnaden.
Här är ett försök till studier men med ungefär Malmöpriser
på bostadsrätten 70 kvm och jämfört med 70 kvm hyresobjekt.

Dagens läge med 3 500 kr per månad för bostadsrätten
och tillkommer 1 750 kr per månad för 1 miljon i lån och efter
30 % tillbaka på skatten (jämka direkt)

Om marknaden var i balans mellan utbud och efterfrågan?
Vilket den inte är. Det är säljarens marknad (för få lediga objekt),
kanske hela räntehöjningen skulle slå igenom till köparens fördel.
Även om det inte är så, här är den logiska tabellen för att per
månad ha kvar den låga nettoräntekostnaden 1 750 kr per månad.
Så vid 10 % (7 % netto) ny rörlig ränta har 70 % av
bostadsrättens värde försvunnit ut genom fönstret.

Tabellen har fem olika kolumner.

1. Räntans kostnadsprocent efter 30 % tillbaka på skatten.
2. Årskostnad för att låna en miljon och netto och stigande med
0,7 % netto per rad (1 % bruttohöjning av den rörliga räntan)
3. Procentuppgången på fördyringen av nettoräntekostnaden.
4. Den nya effektiva månadskostnaden för varje + 0,7 % höjd
nettoränta på 1 000 000 kr i lån.
5. Här börjar tabellen på 1 000 000 kr för en 70 kvm 3:a
i Malmö. Priset faller efter att 1 750 kr är max kostnaden
för nettoräntan och oavsett 3 - 15 % rörlig bruttoränta.
1 000 000 kr faller till 200 000 kr vid ökad ränta från 3 %
till 15 %. Alternativet är 400 % ökad kostnad som bara
köparen tar på sig. (Köparen bör vara okänslig för 400 %
höjda kostnader och när många jublar över 4 % lönelyft per år.)

I nästa tabell har räntan som stiger inte slagit igenom med mer
än 50 % effekt.
Köparen och säljaren tar i hand och delar på eländet.
Men det dubblar priset för boendet jämfört med att hyra
och om räntan på det rörliga stiger till 15 % från 3 %.
Förlusten 400 000 kr i värde amorteras över 10 år till
skulden är borta.

Att politiker som just nu äger makten (valår) inte gillar en
Riksbank som höjer räntan ens + 0,25 % är tydligt.
Vänta tills den stiger i sin naturliga 20 års cykel.
Höga räntor låga 1960 höga 1980, låga 2 000, höga 2020.

Men sedan finns undantagen.
Hyperinflationen. För mycket skulder skapas och marknaden
börjar misstro valutor. Priset på pengar ändras radikalt.
Det går inte längre att låna till 5 % i USD, varken från Japaner
eller Kineser. USD dollarn får ge 15 % ränta om den faller
med 20 % per år i värde mot några andra viktiga valutor.

Trillar den svenska valutan av något skäl som dollarn?
Då sätter marknaden räntan högre.
OBS! Villfarelsen finns, att det är möjligt att kontrollera
den korta räntan evigt. Fråga någon som kommer ihåg
"Tyska Reichs Mark" värdet föll från 100 % till 0 %.
Det är också en möjlighet. Dvs att det egentligen kan bli bra
att äga något som håller värdet och inte för mycket kronor.

Sedan 28 år i Malmö har en bostadsrätt i sämre läge
stigit med den raka räntan kring 17,5 % per år.
Ett nybyggt villaobjekt på bra läge steg med 7,4 %.
om villan skulle ha stigit i samma takt som bostadsrätten?
Då skulle 3 miljonervillan kostat 38 miljoner idag.
Bostadsrätten steg från 7-13 000 kr till 600 000 kr och
den nybyggda villan från 350 000 kr till 3 miljoner.

Bostadsrätter var med andra ord veritabla fynd på - 70 talet.
Eller så är bostadsrätten övervärderad idag, men når ett
mer rimligt pris vid en ökad rörlig ränta.
10 % extra ränta om trend i värdeökning ger en dubbling
varje 7 år. Håller vi då 3 miljoners villan på 3 miljoner,
så kostar 70 kvm bostadsrätten 2,4 miljoner om 14 år.

Utbud och efterfrågan styr.
Bristvaror och inga alternativ.
Prisreklamen och den billiga rörliga räntan, målar sakta men
säker in allt fler i hörnet "Skuldfällan".

Nybyggda hyreslägenheter och fartygsklassade bostäder är
det som kan bearbeta utbudet, och den rörliga räntans
nya upptrend bearbetar priset för objekten.
+ 0,25 % hit eller dit svider inte i plånboken, så
egendomsinflationsbrasan kan troligen rasa tills konsumenten
köpstrejkar och vill bjuda mindre för objekten.

Det gäller att hitta en köpare som vill ge ett högre pris hela tiden
i en stigande marknad.

För en skicklig fondväxlare är klart 7,4 % (villans automatiska prisökningsförlopp) intressantare (lättare att klå) än
den automatiska 17 % för bostadsrätten.
Nära toppen på en priskurva brukar takten på prisökningen
gå över styr (stark ökning av priset), jämför Stockholms börsens aktier år 1999 (+ 56 % på ett år) före en bubbla brister.

Ge akt på den typen av mönster för bostadsrätter.
Sista budet ska kanske få läggas av den s k "Siste idioten"
Eller som man säger den som får "Svarte Petter"
Här är tabeller för alternativt tänkande kring framtida pris
på objekten och vid olika nivåer på rörlig ränta (3 - 15 %)


Rta 70% Års kost. Upp/år/% Mån.kost Konstant kost./pris
2,1 % 21 000 kr 0 % 1 750 kr start: 1 000 000 kr
2,8 % 28 000 kr + 33,33 % 2 333 kr nytt: 750 000 kr
3,5 % 35 000 kr + 66,66 % 2 916 kr nytt: 600 000 kr
4,2 % 42 000 kr + 100 % 3 500 kr nytt: 500 000 kr
4,9 % 49 000 kr + 133 % 4 083 kr nytt: 428 571 kr
5,6 % 56 000 kr + 166,66 % 4 666 kr nytt: 375 000 kr
6,3 % 63 000 kr + 200 % 5 250 kr nytt: 333 333 kr
7 % 70 000 kr  +233 % 5 833 kr nytt: 300 000 kr
7,7 % 77 000 kr + 266,66 % 6 414 kr nytt: 272 000 kr
8,4 % 84 000 kr + 300 % 7 000 kr nytt: 250 000 kr
9,1 % 91 000 kr + 333,33 % 7 583 kr nytt: 230 769 kr
9,8 % 98 000 kr + 366,66 % 8166 kr nytt: 214 285 kr
10,5 % 105 000 kr + 400 % 8 750 kr nytt: 200 000 kr



Alternativ halva kostnaden prissänkning 50 %

Jämför med 70 kvm hyreslägenhet för 6 000 kr per månad.
Med dagens ränteläge för bostadsrätten: hyra 3 500 kr
och + 1 750 kr för räntekostnaden ger 5 250 kr.
750 kr billigare per månad att 100 % belåna (1 000 000 kr)
och slår ut att hyra.

Men vad händer om 50 % av fördyringen av en ökad räntekostnad med + 1 % bruttoränta (före avdrag i dekl.) delas mellan ägaren och marknaden (köparen ger lägre pris, men inte så mycket lägre
än att bara det logiska nya priset inte helt tas ut. Se ovan
där det nya priset sikar på att hålla köparen kvar på 1 750 kr
per månad i räntekostnad och där då priset måste sänkas mer dramatiskt. Då i detta fallet så räknas bara halva den effekten.

Förlusten måste betalas på något vis.
Den nye köparen som nyss gav 1 000 000 kr och fick en
ny ränta på 15 % rörligt före skatteavdrag fick 40 % värdefall
på Bostadsrätten. Amorteras skulden på 10 år är det en
fördyring med 3 333 kr per månad och den ursprungliga
räntekostnaden 1 750 kr har stigit till 5 250 kr + 3 333 kr
dvs 8 583 kr per månad + hyran 3 500 kr dvs 12 083 kr
per månad nästa 10 år för att bo kvar.

Det ser onekligen dubbelt så dyrt ut som 6 000 kr per månad
för en hyreslägenhet.
Men om bostadsrättsföreningen har lån som delvis påverkas
av höjda räntor, så ökar 3 500 kr per månad avgiften också.
Effekten slår hårt från två håll.

Den relativt realistiska utgången i en kompanjonskap är kanske att dela på bördor? Köparen som har 6 % rörlig ränta och
som nyss hade 3 % att räkna på, ger inte längre 1 000 000 kr
utan 750 000 kr för objektet.
Trycker vi ihop räntehöjningen till att ske över natten.
Då faller den nyköpta bostadsrätten med 25 % i pris över natten.

Hyreslägenheten som den förste köparen nyss övergav
(6 000 kr/mån i hyra) kan jämföras med bostadsrätten som i modellen får hyran + kostnader + ( 8 208 kr per månad)
dvs 36,8 % dyrare för ungefär samma lägenhet.


Säljaren/köparen delar fördyring Nytt pris 50 % genomslag rta +
Rta 2,1 % = 1 750 kr start: 1 000 000 kr
Rta 2,8 % = 2 041 kr (+1041) nytt: 875 000 kr (förlust 125 tkr)
Rta 3,5 % = 2 333 kr (+1667) nytt: 800 000 kr (- 200 tkr)
Rta 4,2 % = 2 625 kr (+2083) nytt: 750 000 kr (- 250 tkr)
Rta 4,9 % = 2 916 kr (+2380) nytt: 714 285 kr (- 285 tkr)
Rta 5,6 % = 3 208 kr(+2604) nytt: 687 500 kr (- 313 tkr)
Rta 6,3 % = 3 500 kr (+2777) nytt: 666 000 kr (- 334 tkr)
Rta 7 % = 3 792 kr (+2916) nytt: 650 000 kr (- 350 tkr)
Rta 7,7 % = 4 083 kr +(3033) nytt: 636 000 kr (- 364 tkr)
Rta 8,4 % = 4 375 kr (+3125) nytt: 625 000 kr (- 375 tkr)
Rta 9,1 % = 4 667 kr (+3205) nytt: 615 384 kr (- 385 tkr)
Rta 9,8 % = 4 958 kr (+3273) nytt: 607 142 kr (- 393 tkr)
Rta 10,5 % = 5 250 kr (+3333) nytt: 600 000 kr (- 400 tkr)

 

www.hemverket.se/

Clicka ovan för att komma till websida!

Sälj själv och kombinera med enkel mäklattjänst hos Hemerket

10 000 kr per uppdrag